Es ist eine keineswegs seltene Situation: Der Bauträger fordert vom Erwerber die letzte(n) Rate(n), weigert sich, den Notar anzuweisen, dem Grundbuchamt die bereits erfolgte Auflassung i.V.m. dem Antrag auf Eigentumsübertragung auf den Erwerber zuzuleiten. Der Erwerber macht Mängel geltend, die der Bauträger trotz entsprechender Aufforderungen nicht beseitigt. Wie die rechtliche Lösung des Problems aussehen kann, zeigt das OLG Köln (Beschluss vom 17.12.2025, 11 U 7/24).
Die wesentlichen Aussagen des OLG’s werden an den Anfang der nachfolgenden Ausführungen gestellt:
„Die Übertragung des Eigentums darf nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibt, die der Bauträger zu vertreten hat.“
„Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch.“
„Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn die rückständige Kaufpreisforderung geringfügig ist. Das ist jedenfalls bei einer Restkaufpreisforderung von unter 10 % des Kaufpreises anzunehmen. Dabei sind etwaige Sicherungseinbehalte nicht als Rückstand anzusehen.“
Welcher Sachverhalt lag dieser Entscheidung zugrunde?
– Die Voraussetzungen für die Schlussrate i.H.v. 3,5 %, die voraussetzt, dass die
Wohnungseigentumsanlage vollständig fertiggestellt ist, lag nicht vor.
– Die Erwerber waren nach wie vor berechtigt, die sogenannte Erfüllungssicherheit von
5 % einzubehalten.
– Das Gemeinschaftseigentum war nicht abgenommen worden, da erhebliche Mängel
gegeben waren, unter anderem eine nicht den anerkannten Regeln der Technik
entsprechende Fahrgasse in der Tiefgarage, wodurch die Nutzung derPkw-
Stellplätze erheblich erschwert worden ist. Die Beseitigung dieses Mangels sei, so der
Bauträger, mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Die klagenden Erwerber
sowie der Bauträger gingen von Kosten in einem hohen 6-stelligen Betrag aus.
– Der Bauträger war seit 8 Jahren mehrfach von den klagenden Erwerbern zur
Beseitigung sämtlicher Mängel des Gemeinschaftseigentums aufgefordert worden,
ohne dieser Aufforderung nachzukommen.
Bei einer derartigen Konstellation, bei der der Bauträger durch sein Verhalten verhindert, dass sein restlicher Kaufpreis – bzw. Werklohn zur Zahlung fällig wird, kann dieser nach § 162 Abs. 1 BGB die Auflassung nicht verweigern. Das den Erwerbern zustehende Zurückbehaltungsrecht übersteigt den dem Bauträger gegen die Erwerber zustehenden restlichen Anspruch deutlich.
