Bauträger dürfen die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV weder anfordern noch entgegennehmen, wenn die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Raten nicht gegeben sind. Die verbraucherschützenden Regelungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) sind den Verbrauchern, die vom Bauträger Eigentum erwerben, nicht bzw. nicht ausreichend bekannt. So kommt es immer wieder vor, dass Raten verfrüht von den Erwerbern gefordert und von diesen in Unkenntnis der entsprechenden Regelungen der MaBV bezahlt werden. Wird der Bauträger zahlungsunfähig, gerät er in die Insolvenz, haben die Erwerber in diesen Fällen Zahlungen geleistet, die nicht hätten bezahlt werden dürfen, denen kein entsprechender Bautenstand gegenübersteht. Ansprüche gegen den zahlungsunfähigen, insolventen Bauträger sind zwar gegeben, sind jedoch nicht zu realisieren. Welche Möglichkeiten bleiben den Erwerbern, um den ihnen entstandenen Schaden zu kompensieren? Mit diesem Problem hat sich das OLG Celle (Urteil vom 25. November 2025, 3 U 171/24) befasst.
Die klagenden Erwerber hatten jeweils Raten, wie sie nach dem Erreichen bestimmter Bautenstände zur Zahlung fällig werden sollten, bezahlt, obwohl die Bautenstände noch nicht erreicht waren. Nach den Urteilsgründen waren die nach dem Vertrag mit dem Bauträger von diesem zu erbringenden Leistungen noch zum Zeitpunkt des Rechtsstreits nicht erbracht worden. Die Zahlungen wurden angefordert mit dem Hinweis, dass der entsprechende Bautenstand erreicht sei, und es wurden Bautenstandsbeschreibungen beigefügt.
Die klagweise auf Rückzahlung der zu Unrecht angeforderten und geleisteten Zahlungen in Anspruch genommenen Geschäftsführer haben sich damit verteidigt, dass
– sie keine eigene Kenntnis von den jeweiligen Bautenständen gehabt hätten, sich
insoweit auf die Aussagen der von ihnen beauftragten Fachleute verlassen hätten,
– die Anforderung von Raten bei einzelnen Erwerbern durchaus berechtigt gewesen
sei, da die Leistungen für das von ihnen erworbene Eigentum bereits erbracht
seien,
– die Schreiben an die Erwerber nicht von ihnen verfasst und unterschrieben worden
seien, sondern von einem Dritten, der den von ihnen beauftragten Sonderfachleuten
zuzuordnen sei,
– sie deshalb nicht aus unerlaubter Handlung haften würden wegen eines Verstoßes
gegen § 3 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 5 MaBV, weil sie nicht vorsätzlich gehandelt
hätten.
Das OLG war anderer Auffassung. Die Geschäftsführer, so das OLG, haften persönlich aufgrund von § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. den §§ 3, 5 MaBV. Beide Regelungen der MaBV seien Schutzgesetze im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB. Hiergegen hätten die Geschäftsführer verstoßen. Dass die die Zahlungen auslösenden Schreiben nicht von ihnen an die Erwerber versandt worden seien, sei unbeachtlich: Sie wären verpflichtet gewesen, mindestens stichprobenartig zu prüfen, ob die entsprechenden Zahlungsaufforderungen rechtmäßig sind. Auch der Umstand, dass sie persönlich keine Kenntnis von dem tatsächlichen Bautenstand hatten, ändere nichts an der persönlichen Haftung der Geschäftsführer: Diese seien verpflichtet gewesen, sich zuverlässig über den jeweiligen Bautenstand zu unterrichten.
Nicht entscheidend sei, ob möglicherweise bezüglich einzelner Erwerber ein entsprechender Bautenstand erreicht worden sei. Die entsprechenden sich aus § 3 MaBV bzw. den Verträgen mit dem Bauträger ergebenden Bautenstände müssen insgesamt, d.h. in Bezug auf das gesamte Gebäude, Sondereigentum sowie gemeinschaftliches Eigentum, erreicht sein.
Vorsatz sei nicht erforderlich. Vielmehr genüge nach der Rechtsprechung des BGH Fahrlässigkeit. Das OLG hat daher die Geschäftsführer zur Rückzahlung der Raten, die noch nicht fällig waren, an die Erwerber verurteilt.
