Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist ein ungeliebtes Kind der Bauträger. Aus diesem Grunde wurde in der Vergangenheit durch entsprechende Abnahmeregelungen in den Verträgen mit den Erwerbern versucht, die Abnahme zu vereinfachen, und zwar dahingehend zu vereinfachen, dass nicht sämtliche Erwerber persönlich auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen müssen, sondern Dritte. Die obergerichtliche Rechtsprechung hat sich mit derartigen Klauseln befasst und eine Vielzahl hiervon für unwirksam erachtet mit der Folge, dass es an einer Abnahme gefehlt hat.
Der VII. Zivilsenat des BGH hat sich in 2 Entscheidungen, die beide am 26.03.2026 veröffentlicht worden sind, mit folgenden Abnahmeklauseln befasst: In einem Fall sollte das gemeinsame Eigentum für alle Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen werden. Kosten sollten den Erwerbern dadurch nicht entstehen, da sie bereits im Kaufpreis berücksichtigt worden sind. Die Person des Sachverständigen sollte durch die 1. Wohnungseigentümerversammlung im Beschlussweg bestimmt werden. Er sollte danach die Abnahme in Vertretung der einzelnen Erwerber erklären, die ihn im Rahmen der Verträge mit dem Bauträger bevollmächtigen sollten. Nach der 2. Klausel, mit der es der Bundesgerichtshof zu tun
hatte, sollte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch 3 aus der Mitte der Erwerber zu wählenden Vertretern erfolgen. Wie schon die Vorinstanz, jeweils unterschiedliche Senate des OLG Stuttgart, hat der Bundesgerichtshof die vorstehend dargelegten Abnahmeklauseln für unwirksam bewertet mit der Folge, dass keine Abnahme erfolgt ist. Er hat sich in seinen Urteilen nochmals beschäftigt mit der Frage, wie lange die Gewährleistungsfrist für Mängel in einem solchen Fall ist. Die Gewährleistungsfrist mit einer Laufzeit von 30 Jahren, gerechnet im Fall der unwirksamen Abnahme durch den Sachverständigen, dürfte all diejenigen abschrecken, die darüber nachdenken, wie sie eine ihnen günstige Abnahmeregelung gestalten können! Erwerber von Wohnungseigentum können nach dem Urteil des BGH, mithin 30 Jahre lang, gerechnet ab unwirksamen Abnahmen, Mängel geltend machen! Es empfiehlt sich, sowohl für Wohnungseigentümer, deren Wohnungseigentum von Mängeln betroffen ist, für Wohnungseigentümergemeinschaften, auf die die Erwerber ihre Ansprüche gegen den Bauträger übergeleitet haben, für Wohnungseigentumsverwalter, so schwerwiegende Mängel des Gemeinschaftseigentums gegeben sind, die Erwerberverträge daraufhin zu überprüfen, ob sie möglicherweise unwirksame Abnahmeklauseln enthalten. Soweit es sich um Verträge handelt, die bis zum 31.12.2001 abgeschlossen worden sind, reduziert sich der Gewährleistungsanspruch u.U. bei Bauteilen, die einem Verschleiß unterliegen. Eine Reduzierung der Mangelbeseitigungskosten erfolgt in derartigen Fällen im Verhältnis der Lebensdauer des mangelhaften Bauteils zu der bis zur 1. Nacherfüllungsfrist abgelaufenen Zeitspanne.
